交易中心评估价是怎么算的(不动产交易中心评估价)

南京二手房评估价是怎么算，首付和税费是按照评估价来计算吗

南京二手房评估价是评估机构按照专业的评估方式测算的，评估价对银行贷款、税费的征收都有影响：

1.评估价影响贷款的额度和税费的多少。一般来说，二手房的评估价格越高，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点。

2.评估价还影响交易的税费，增值税、契税、个税的缴纳，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例计算得出，评估价越高，缴纳的税费也越多。

也就是说，评估价低，意味着缴纳的税费少，贷款的额度小，首付款方面，需要多掏点现金；评估价高，意味着缴纳的税费高，可贷款的额度高，实际支付的首付款可以少一点。

#二手房评估价大多为市场价值的80%，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。按照“贷款额上限等于二手房评估价70%”的比例计算，购房人实际能够获得的二手房贷款额度最高相当于全套房屋成交价的56%，因此二手房买主的首付款比例将大增.二手房首付计算方式：净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)贷款额=二手房评估价×80%(首次贷款额度可达80%)二手房过户的税费：看买方缴纳的1、契税（买方缴纳）：普通住宅按买价征收1.5-2%；90平米以下首套住房按买价1%征收；非普通住宅或二套以上房产按买价3-4%征收（普通住宅应同时满足三个条件，住宅小区建筑容积率在1.0以下;单套建筑面积在144平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上的住宅平均交易价格1.44倍为普通住宅，否则将按非普通住宅对待。）；2、营业税（卖方缴纳）：取得房产证未满2年按房价的5.6%收取,取得产权证满2年的非普通住宅按差额5.6%征收，满2年普通住宅免收；【新政策满两年免税】3、个人所得税（卖方缴纳）：，按1%或交易差价的20%收取；【满5年唯一普通住房免交】4、交易费：6元/平米，双方各付一半；5、登记费：80元，买方缴纳。6.房屋价格必须要由当地房管部门指定的评估机构认定，你还需交几百元的评估费。7.如果是通过中介交易的，还需要交纳一定的中介费，由于目前各中介公司的收费各不相同，这需要您具体咨询相关的中介公司。#您就按二手房首付款应该是由评估价来定的吧？那比如一套房子评估下来100万，实际成交120万，按首付三成的话，是不是首付30万，贷款90万。来算就行，这套房当时房东买是80万，他首付24万贷款56万。这是原始购房价，算税费才用的到，跟您没关系。评估价越高越好是高评低贷，这样的话，您的贷款额就高，#银行只给你贷款金额，如果评估师100万，按照贷款7成首付3成来算你就可以贷款70万，但是呢你们实际成交价格是120万，相当于银行只承认给业主70万元，所以你们需要给50万的首付哦，120万减去贷款的70万就是你们需要给业主的钱。懂了吗?评估价高只能说你贷款可以多贷点，首付就少点了啊。#二手房 过户 贷款都需要评估公司评估的，首付是纯首付+过户费用+贷款费用。这跟新房差距很大的。 我不清楚过户 贷款评估多少。建议你所编找一家当地的中介公司咨询一下。#现在的评估值是普遍低于成交价的，（如果您贷款的或是有银行评估的评估值）计税可以按最低评估值缴纳，也就是说可以适当的少交一些交易税费，当交易产生后您得到的房产发票也是这个评估值，不是实际成交价。如果您全款买房，可以按地区指导价进行过户交易，地区指导价的价位更低，交易税费也就更少，可以省点钱，但是您要是在买后的5年内出售，再买您房的客户如果想贷款到最高值，就会产生很多税费，可能会对您的出售价格有点影响。其他的没有大碍。

卖房时房产评估价怎么回事，房产估价方法？

一、卖房时房产评估价怎么回事，房产估价方法？

卖房前为房子合理定价，一方面可以提高售房速度，另一方面也可以卖出合适的价位，避免不必要的损失。

房屋估价一般可以选择三种方法：第一询问中介，市场上同类型的房产报价多少，成交价多少，结合心里价位定价。第二自己上房网查询其他报价、成交价。第三利用专业的估价机构进行估价，算出的结果比较合理，但是需要一定费用。

通过中介进行估价

房屋所在地附近的中介一般都对附近小区的行情走势比较了解，因而有能力为卖房者提供合理的区间，但是某些黑中介有可能为了把控房源，会报出一个理想的价位吸引你，如市场价500万的房子，承诺550万，能卖。而当你把房源委托后，又会被以各种理由压低价钱，以便尽快成交。因此，选择靠谱的中介很重要，你可以从以下几个方面考虑：

（1）选成交量大的中介公司，相信群众的眼睛是雪亮的。

（2）选择口碑好的，各种中介公司都会对服务做出承诺，选择有承诺保障的公司。

（3）先在网上查询大概区间，不要盲目听从高价吸引。

网上自行估价

目前网上估价网站非常混乱，容易给人误导，选择一个靠谱的网站十分重要。链家网拥有大量的数据作为数据计算基础和参考，以链家网为例，估价可以按照以下顺序进行：

1.查询本小区同户型平均成交价，确定大概区间。

推荐查询途径：链家网—小区—输入小区名字—搜索—寻找相仿户型

例如：绿地泾南公寓

第三步：查看小区参考均价，查询小区在售相似房型的房源和历史成交房源的售价。

2.结合自身房屋要素在均价上加减

（1）楼栋位置

小区中间位置均价大于小区周边位置（临街）。

（2）楼层

高层：中间层（5-15层）>高层（15层以上）>顶底层（1楼和顶层）；

多层：中间层（2-5层）>顶底层（一楼和顶层）。

（3）房屋利用率：房屋利用率越高，价钱越高。（计算方法：房本测绘页中公摊系数，公摊系数越小，一般房屋利用率越大。）

（4）朝向

南>东南>西南>东>西>东北>西北。

（5）楼龄

年代越新，房价越高（年代新，房屋折旧率低，贷款相对多）。

（6）装修

装修程度越齐全越精致售价越高，装修时间越长售价相对越低。

温馨提醒：

以下因素也是调整估价的重要因素。

（1）结合买房成本加减房价

房屋本身税费越少，房屋售价相对越少（税费一般受业主名下房屋套数、购买年限、房屋性质决定）。

（2）根据售房的急迫度调整房价

一般来说全款购房能最快拿到钱，从签约到最终拿到钱款，最快20个工作日就能拿到钱，但是全款对购房者压力比较大，如果想要全款卖房，则需要降低一定的房价以达成交易。

请评估机构为房屋估价

卖方为确定合理的交易价格，也可以委托评估机构进行评估，作为交易价格的参考。一般情况下，卖方都能自行确定交易价格，但如果有对交易的二手房的价格没有概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信买方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。

二、卖房时房地产评估价到底是怎么回事?

评估价是国土局定价！市场价是根据市场交易成交的价格！你买房交税就是用国土局的评估价算的！和你的成交价是没有关系的！

三、房产评估价值方法是什么房屋评估怎么做？

房产评估价值方法是什么？

1、首先，委托方应到有资质的房地产估价单位去咨询、查阅有关的文件，了解一下房屋评估相关知识。

2、然后委托方向房地产估价单位出具“房地产估价委托书”作为委托评估的依据，如果房地产估价单位没有异议，就可视为接受委托。

3、接下来，委托方要向估价单位提供估价房屋土地的相关资料，比如土地使用证及附图、地上建筑物产权证明及附图、房地产他项权利登记文件等，如果是以有偿方式取得土地使用权的，则须提供土地使用权出让或转让合同。

4、资料准备齐全并交给估价单位之后，委托方便可与估价单位约定实地勘察的时间，并明确勘察时的具体要求。

5、估价单位在约定时间对委托方的房屋进行实地勘察并评估，委托方支付评估服务费，约一个月的时间，委托方便可领取房屋土地评估报告书了。

房屋评估怎么做？

1、成本法

成本积算法，即对取得土地的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

2、重置成本法

它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

3、市场比较法

挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的）与待估房地产的各项条件相比较，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。

4、剩余法

房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

房屋评估其实并不难理解，房价评估就是对房子的价值做一个简单的概括，这样能够让我们清楚的知道房子的价值。房屋评估怎么做？评估方法并不难理解，不过这种都是交给专业的评估公司来做，不过，对于想要卖房的朋友来说，了解清楚房产评估价值方法是什么是很重要，只有知道评估方法，这样才能保证利益，减少不必要的。

四、卖房时房产评估价怎么回事，房产估价方法

房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。

一、市场法

市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广

市场法又称买卖实例比较法、交易资料比较法、现行市价法等。

二、收益法

收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。

三、成本法

成本法是以假设重新被估房地产所需要的价值的一种方法，即以重_一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定被认为生产成本与价格之间有着密切的联系。

二手房评估价怎么算?

确定二手房的评估价通常需要进行专业的房地产评估。以下是一些一般情况下用于计算二手房评估价的一些步骤：聘请专业的房地产评估师：最可靠的方法是聘请经验丰富的房地产评估师，他们具有相关资质和技能，可以进行详细的评估。

比较市场数据：评估师通常会参考最近类似房屋的销售数据，以确定类似房屋的市场价格。这些数据包括附近房屋的销售价格、房屋的尺寸、卧室数量、浴室数量等。

房屋特点：评估师会考虑房屋的特点，如年龄、建筑材料、状况、装修程度、布局等。这些因素可以影响房屋的价值。

地理位置：房屋的地理位置是一个重要因素。位于繁忙商业区、学区或环境好的地方的房屋通常更有吸引力，可能有更高的价值。

当地市场条件：评估师会考虑当前的房地产市场条件，包括供需关系、房价趋势和竞争状况。

房屋历史记录：房屋的历史记录，包括是否曾经发生火灾、水患或其他重大事件，以及任何重大修缮或改建工程，都可能对房屋的价值产生影响。

报告和认证：评估师通常会提供详细的评估报告，其中包括估值方法、数据来源、评估结论和附加信息。

请注意，这仅仅是一般情况下用于计算二手房评估价的一些步骤。评估房屋的价值是一项复杂的工作，最好通过专业的房地产评估师来确定准确的估值。评估价格不仅会影响购房和出售房产的价格，还可能在贷款、保险和税务方面产生重要影响。因此，在进行二手房交易时，建议寻求专业的评估师的建议和帮助。

评估问题联系咨询：好评评估咨询

买房子的评估费怎么计算？

买房子的评估费计算方法：

1、评估费收费标准采取累进计费率：房屋总价100万元以下（含100万元）的，收取评估总价的0．42％；100万元到500万元的（含500万元）累进计费率为0．3％；500万元到2000万元的收取评估总价的0．12％；

2、2000万元到5000万元（含5000万元）的收取评估总价的0．06％；5000万元以上的收取评估总价的0．012％。房产评估是二手房交易过程中一个重要的环节。

扩展资料

房屋评估计价方法：以房屋建筑总面积（平方米）、按测定的重置单价计算房屋重置完全价值（原值），根据评估的房屋新旧程度，计算房屋现值（净值）。其计算公式如下：

1．房屋重置完全价值（原值）=房屋建筑总面积×房屋重置单价±房屋的增减价值

2．房屋现值（净值）=房屋重置完全价值（原值）×评估的房屋新旧程度（%）

3．房屋应提折旧=房屋重置完全价值（原值）－房屋现值（净值）

4．年折旧额=房屋重置完全价值（原值）×（1－残值率）÷耐用年限

5．年折旧率=年折旧额÷房屋重置完全价值（原值）×100%

6．尚可使用年限=房屋的耐用所限×评估的房屋新旧程度（%）

中介估价采用“市场比较法”，即选择与待估价房屋在区位、权益和实物状况方面相同或相近的数个成交价格进行比较和计算。所以评估值与交易价之间上下浮动相差5%~10%都是正常的。

同时房屋交易中买卖双方的因素，也容易造成房屋交易价与评估价之间的差异。如买卖双方为利害关系人；或者卖家急于出售或买家急于购买的情况；或者买方或卖方对市场行情缺乏了解；或者买方或卖方有特别动机或特别偏好等都会引起成交价与市场价的不同。

此外，不同的评估机构或不同评估人员对同一宗房地产的评估结果也可能出现差异。

参考资料：百度百科--房屋评估价

房子的评估价怎么算

1、假设开发法：

所谓假设开发是对正在开发或者还未开发的项目进行测算，然后在减掉剩余开发项目的价值，最后得出的即是房地产的价值。

2、基准地价法：

基准地价只是对土地使用权价值的评估，通常是参照已有的同类基准的土地价值进行调整，最后根据区域以及个别因素得出土地使用权价值。

3、市场比较法：

将需要评估的房产，与已经成交或评估过的同类产品进行比较，然后将各因素数量化，最后得出房产的实际价值，注意对比的房产必须是相同用途，相同情况以及正常报价的。

4、路线价法：

这种评估方法根土地所在区域、地段等因素有很大的关系，一般同一个区域内的价值会相对稳定一些，如果知道该区域内土地的平均价值，那就可以通过临街的距离估算出土地的价值。

房屋评估注意事项

1、房地产价格评估机构的确定主体

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条和《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构先由被征收人协商选定，只有在被征收人协商不成的情况下，才由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

因此，如果房屋征收部门直接指定某一房地产价格评估机构对房屋进行评估的话，属于程序违法，可以提出异议。房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。值得注意的是，房地产价格评估机构是不可以转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务的。

2、房地产价格评估机构要评估独立

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条和《国有土地上房屋征收评估办法》第三条规定，任何单位和个人都不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

3、注册房地产估价师正确适用评估方法

主要的评估方法包括市场法、收益法、成本法及假设开发法等，因此需要注册房地产估价师根据评估对象和当地房地产市场状况，决定采用哪一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。《国有土地上房屋征收评估办法》规定，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

4、对评估报告或评估结果不服的救济途径

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》可知，如果对评估报告有疑问，可以要求作出具评估报告的房地产价格评估机构作出解释和说明。如果对评估结果有异议，应当自收到评估报告之日起10日内，携带书面复核评估申请向房地产价格评估机构申请复核评估，并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。

房子评估价格怎么算出来的

房子评估价格的算法如下：

1、评估价一般都需要根据房屋的实际情况和房屋在市面上的参考价来进行决定。其中房屋的实际情况主要包括：房屋面积、房屋所在楼层、房屋所处地段、房屋朝向、房屋装修情况、使用年限、房屋土地费用等等。一般情况下，房屋评估价一般都是房屋交易价格的六成到八成左右。

2、若要计算二手房的评估价的话，那么就应该先把房屋内部装修所消耗的人工费用、装修材料费用计算出来，再把房屋土地使用费用计算出来，再根据房屋现在的折旧率对房屋价值进行折旧，之后得出的房屋价值就是该房屋的评估价。

3、评估机构对二手房进行房屋价值评估的时候，一般都是需要收取一定金额的评估费用的，而物价局对于房屋评估费用更是制定了相关的收费标准。

什么是房屋评估价

一般是在进行二手房交易的情况下，会对房屋进行评估，评估的计价原则包括：工程造价、室外工程费、土地征用费等方面。

1、建筑安装工程造价(简称工程造价)，一律按房屋评估时前一年执行建筑安装工程费用定额以及有关规定，编制预算成本。在编制预算成本时，施工安装企业取费标准的确定，省辖市按地市级企业取费，县或县级市按县市级企业取费。

2、材料价格的调整系数，一律按当年当地政府规定的材料价格调整系数及规定按实际调整的材料差价，合理确定。工程造价为确定重置完全价置的基础。

房子过户评估价是如何算的？评估价有何用

房屋评估价是什么

房屋评估价就是中介机构依据相关数据对房屋进行评估后取得的价格。

房屋评估价由评估单位进行实地考察之后作价。

其中，相关数据通过房屋评价办法获得。

房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标准、用料情况计算重置完全价值，然后按各类房屋的结构、装修、设备等组成情况的新旧程度折扣，而确定现值。

城镇各种所有制房屋进行交易、互换、抵押、拍卖、典当、、析产、兼并、价拨、划拨、拆迁或以房抵债、入股、投资等，涉及房屋价格的活动，均依照本办法评估作价。

一、基本情况房地产评估不是二手房交易

的必备程序，一般情况下二手房的价格只要双方协商确定，房地产管理部门就会据此登记过户，只要以下几种情形发生时需要评估:（1）双方要求交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。

一般情况下，双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。

（2）房产保险房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

（3）抵押贷款向银行申请房地产抵押贷款

时，抵押人以抵押物作为还款的担保。

有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险，因此，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。

有些借款人为了能比较顺利地贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。

申请公积金贷款

的借款人，银行会要求其进行评估。

（4）房产纠纷例如二手房合同

签订后，一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷参考依据。

三、原则房屋评估计价原则：是以房屋重置完全价值

确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。

房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。

重置完全价值的确定，包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费

、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。

1．建筑安装工程造价（简称工程造价），一律按房屋评估时前一年执行建筑安装工程费用定额以及有关规定，编制预算成本。

在编制预算成本时，施工安装企业取费标准的确定，省辖市按地市级企业取费，县或县级市按县市级企业取费；材料价格的调整系数，一律按当年当地政府规定的材料价格调整系数及规定按实际调整的材料差价，合理确定。

工程造价为确定重置完全价置的基础。

2．室外工程费，系指建筑物以外与建筑物直接配套的上下水设备、电照、甬路和化粪井等工程费用。

3．土地征用费，系指按《土地管理法》核定的征用土地补偿和安置补助费。

4．拆迁补偿费，系指拆除房屋收购费、临时过渡费、搬家费、停业损失费等。

5．房屋座落地段因素，具体表现为以级差地租为基础的地段差价。

各市、县房地产管理机关可根据各地土地级差情况，划分若干地段，确定相应的地段差价。

朝向差价，各地房地产管理机关可根据当地情况，依据房屋的不同朝向，确定不同的差价率。

单元内各朝向增减差价率的代数和应趋近于零。

楼层差价，各地房地产管理机关可根据多层或高层住宅的具体情况，确定标准价格楼层和其余各楼层的差价率。

各楼层增减差价率的代数和应趋近于零。

6．根据房屋的特殊结构，对于房屋的重置完全价值还可作出增加或减少的规定。

对于房屋特殊屋面做法和墙体厚度，应以当地的标准和通用的做法及厚度为基础计算调整分值。

室内净高，一般居住用房以室内净高2．8米为基础，在其他条件不变的情况下，每或降低10厘米，房屋建筑造价即增加或减少2%左右，可按此计算其调剂分值。

对于礼堂、剧院以及房屋的地下室、暗楼、借墙、共墙等，均可结合房屋建筑的实际情况和技术、业务上的具体规定，作出增减价值的规定。

四、影响因素影响房屋价格评估的因素主要有四个方面，包括区域因素、房屋因素、市场因素和心理因素。

1、区域因素主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。

其中地段等级是影响房屋价格的重要因素。

小区环境的好坏直接影响着人们的居住品质。

有一定的绿化、停车位、有公共活动场所配套并且整洁干净的小区，则有助于房屋价值的提升。

2、房屋因素房屋的成新率、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。

其中对房屋价格影响较大的是房屋成新率、楼层、朝向及户型格局。

另外，虽然房屋装修对房屋价格有一定的影响，但是由于每个人喜好风格不同，因此装修只能在一定程度上给予适当考虑。

一般来说，装修5年以上的价值基本上降为零。

此外，房屋的燃气状况、物业类型、采光及景观等，对房屋价格都有一定的影响。

3、市场因素房源多，价格平衡，自然房子要便宜一些；相反，则要贵一些。

4、心理因素购房者的偏好及交易心态对二手房的价格也有较大的影响，如果购房者特别偏好某一区域的房屋，或者急于买房，那么这些房屋价格在一定程度上也会升高。

五、评估方法房屋评估计价方法：以房屋建筑总面积（平方米）、按测定的重置单价计算房屋重置完全价值（原值），根据评估的房屋新旧程度，计算房屋现值（净值）。

其计算公式如下：1．房屋重置完全价值（原值）=房屋建筑总面积×房屋重置单价±房屋的增减价值2．房屋现值（净值）=房屋重置完全价值（原值）×评估的房屋新旧程度（%）3．房屋应提折旧=房屋重置完全价值（原值）－房屋现值（净值）4．年折旧额=房屋重置完全价值（原值）×（1－残值率）÷耐用年限5．年折旧率=年折旧额÷房屋重置完全价值（原值）×100%6．尚可使用年限=房屋的耐用所限×评估的房屋新旧程度（%）中介估价采用“市场比较法”，即选择与待估价房屋在区位、权益和实物状况方面相同或相近的数个成交价格进行比较和计算。

所以评估值与交易价之间上下浮动相差5%~10%都是正常的。

同时房屋交易中双方的因素，也容易造成房屋交易价与评估价之间的差异。

如双方为利害关系人；或者卖家急于或买家急于的情况；或者买方或卖方对市场行情缺乏了解；或者买方或卖方有特别动机或特别偏好等都会引起成交价与市场价的不同。

此外，不同的评估机构或不同评估人员对同一宗房地产的评估结果也可能出现差异。

六、评估程序1．凡进屋评估作价的单位和个人，必须持有关向当地房地产交易管理处（所）申报，由当地房地产交易管理处（所）安排专业评估人员进行评估作价。

2．评估人员要对房屋图卡资料复查核对，进行现场勘察、测绘、评议，准确丈量房屋的建筑面积、使用面积，调查房屋的建筑年代、朝向、层次和用途，按照房屋评估标准勘察记录房屋的结构、装修、设备的完损等级、新旧程度和房屋的增减价值。

3．整理勘察记录，计算房屋的重置完全价值（原值）、现值（净值），尚可使用年限、残值等。

4．整理填写房屋完损等级勘估表和房屋价值评估表，作为确定房屋价格的依据。